|
|
|
Finansowanie budowy
Budowa wymarzonego domu to poważna inwestycja, dlatego też
pozyskanie finansowania na jej realizację oraz wybór odpowiedniego
kredytodawcy powinny być poparte dokładnymi wyliczeniami.
Konsekwencje tej decyzji będziemy ponosić przez wiele
kolejnych lat, warto więc dobrze przemyśleć tę kwestię.
W chwili obecnej ofertę kredytów mieszkaniowych posiada
kilkadziesiąt banków, które konkurują między sobą o klientów,
dlatego też nie ma potrzeby wybierać oferty banku, w którym ma się
długą historię, jeśli nie zaproponuje on nam najlepszych warunków.
Najprostszym i prawdopodobnie najkorzystniejszym rozwiązaniem będzie
udanie się do niezależnego doradcy finansowego, który po analizie
naszej sytuacji finansowej oraz naszych zamierzeń inwestycyjnych,
przedstawi ofertę kilku banków wybranych spośród ofert dostępnych na
rynku. Warto sprawdzić, czy wybrany przez nas doradca jest
rzeczywiście niezależny i czy zaproponowane nam rozwiązania są dla
nas najkorzystniejsze, czy też przypadkiem nie korzystamy z usług
firmy będącej częścią grupy kapitałowej lub partnerem konkretnego
banku.
Określ swoje potrzeby i możliwości finansowe
Każdy kredyt pociąga za sobą konieczność jego spłaty i wiąże się z
późniejszym długoterminowym obciążeniem budżetu domowego, dlatego
też warto bardzo precyzyjnie określić własne potrzeby oraz
możliwości spłaty.
Pierwszym krokiem jest rozmowa z wybranym wykonawcą i przygotowanie
dokładnego kosztorysu budowy. Najlepiej rozmawiać z firmą, która
kompleksowo poprowadzi budowę pod klucz, gdyż tylko wtedy jesteśmy
pewni, że nie pominęliśmy niczego w naszych wyliczeniach. Kosztorys
to podstawa do oszacowania wysokości planowanego kredytu, przy czym
w naszych kalkulacjach należy uwzględnić wszystkie opłaty dodatkowe,
w tym m.in.: opłaty skarbowe i notarialne, opłaty za dokumenty i
pozwolenia potrzebne do uruchomienia budowy, ale przede wszystkim
dodatkowe koszty pozyskania kredytu.
Doradca finansowy podczas spotkania pomaga obliczyć zdolność
kredytową inwestora oraz dostosować wysokość rat do jego możliwości
finansowych, skracając lub wydłużając okres spłacania kredytu.
Dlatego też przed taką rozmową należy dokładnie policzyć, jaką sumę
z budżetu domowego będziemy w stanie przeznaczać co miesiąc na
spłaty rat za zaciągnięty kredyt.
Miesięczna rata nie powinna przekraczać 30% (maksymalnie 40%)
osiąganych miesięcznych dochodów. Im dłuższy okres kredytowania, tym
rata będzie niższa, jednakże w takim wypadku zawsze wzrasta
oprocentowanie. Niektóre banki pozwalają nawet na 50-letni okres
spłaty kredytu, jednak większość banków wymaga, aby kredyt został
spłacony przed osiągnięciem przez kredytobiorcę wieku 65 lat.
Na szacowaną zdolność kredytową mają wpływ:
•
wysokość dochodów osiąganych przez kredytobiorcę i członków jego
rodziny (np. przez żonę lub
męża),
•
zobowiązania finansowe – inne kredyty i obciążenia (np. alimenty),
•
posiadany majątek,
•
forma zatrudnienia,
•
prowadzona działalność gospodarcza,
•
liczba osób w rodzinie.
Przy ocenianiu zdolności kredytowej liczą się głównie przychody,
które są możliwe do udokumentowania. Dodatkowo, większą wagę mają
regularne wpływy – nawet o niższej wysokości – niż zarobki duże, ale
nieregularne.
Zabezpieczenie kredytu
Pomimo że nasza zdolność kredytowa została rozpatrzona pozytywnie,
każdy bank dąży do zabezpieczenia kredytu na wypadek niekorzystnych
zmian w sytuacji finansowej kredytobiorcy. Podstawowym
zabezpieczeniem kredytu jest hipoteka ustanowiona na nieruchomości,
której dotyczy kredyt. Jeśli kupujemy na początek tylko działkę,
która nie stanowi wystarczającego zabezpieczenia dla banku, wtedy
alternatywą może być ustanowienie hipoteki na innej posiadanej przez
nas nieruchomości albo na nieruchomości należącej do innych osób,
które wyrażą na to zgodę.
Ustanowienie hipoteki i uprawomocnienie się wpisu w księdze
wieczystej przeważnie trwają dość długo, dlatego też banki żądają
często tzw. zabezpieczeń tymczasowych. Są to ubezpieczenia kredytu,
tymczasowe blokady na posiadanych rachunkach bankowych i lokatach,
weksle in blanco i poręczenia wekslowe osób trzecich oraz poręczenia
osób trzecich wg prawa cywilnego.
Z pewnością bank zażąda także cesji ubezpieczenia nieruchomości
przed stratami od ognia i innych zdarzeń losowych, a także
wykupienia ubezpieczenia na życie i jego cesji na rzecz banku.
Wkład własny
Podział w finansowaniu nieruchomości między wkładem własnym, a
pieniędzmi uzyskanymi z banku kształtuje się różnie w różnych
bankach. Banki mogą udzielić kredytu finansującego daną inwestycję
nawet w wysokości 120% łącznych nakładów, choć obecnie jest to
rzadkością. W większości przypadków wymagany wkład własny wynosi
między 20% a 30% wartości kredytu. Jeżeli inwestor potrafi wykazać,
że jego własne środki wystarczą na sfinansowanie znacznej części
inwestycji, a kredyt ma mieć charakter pomocniczy, wówczas w wielu
bankach może liczyć na korzystniejsze warunki kredytu.
Waluta kredytu
Kredyt można zaciągnąć w różnych walutach, jednak ze względu na
kryzys ekonomiczny i niestabilny kurs walutowy w chwili obecnej
coraz mniej banków oferuje takie kredyty i kredytobiorcy coraz
bardziej od nich stronią.
Poza kredytem złotówkowym najczęściej wybierane były kredyty w euro
oraz we frankach szwajcarskich, lecz znaczne osłabienie kursu
złotego względem tych walut spowodowało wzrost łącznego zadłużenia
(w przeliczeniu na złotówki) oraz zwiększenie miesięcznych rat.
Należy pamiętać, że w większości banków istnieje możliwość
przewalutowania kredytu w trakcie trwania umowy kredytowej, jednak
bardzo często wiąże się to z dodatkowymi kosztami, które musi
ponieść inwestor.
Koszty kredytu
Poza kwotą „właściwą” kredytu należy spłacić także: oprocentowanie
kredytu, opłatę za wycenę nieruchomości (nie w każdym przypadku i
nie w każdym banku), ewentualną opłatę za rozpatrzenie wniosku oraz
prowizję banku. Warto też sprawdzić, jak kształtują się ewentualne
opłaty za wcześniejszą spłatę kredytu — nie każdy bank w takim
przypadku pobiera prowizję.
Raty
Po zaciągnięciu kredytu będziemy musieli co miesiąc spłacać raty.
Każda rata zawiera część kwoty podstawowej kredytu, a także część
naliczonych odsetek. W przypadku wyboru opcji rat malejących, nasz
kredyt podzielony jest na równe części, a odsetki spłacamy jedynie
od pozostałej, niespłaconej jeszcze kwoty. Takie raty stają się
coraz mniejsze, jednak w początkowym okresie spłacania kredytu każda
rata wymaga od nas wyższych nakładów finansowych. W przypadku wyboru
opcji rat stałych, zarówno comiesięczne raty kapitałowe, jak i
naliczane odsetki mają stałą wysokość.
Wypłata - transze
Kredyt podczas budowy wypłacany jest w częściach, które noszą nazwę
transz. Są one przekazywane zgodnie z zawartą z bankiem umową po
zakończeniu udokumentowanych etapów budowy. Najwygodniejszym
rozwiązaniem jest zlecenie budowy firmie, która zajmuje się także
współpracą z bankami przy udzielaniu i prowadzeniu kredytu. Tylko w
takim przypadku firma budowlana zdejmie z nas wszystkie obowiązki
związane z przygotowaniem dokumentów do udzielenia kredytu i w
trakcie budowy przypilnuje, aby realizacja przebiegała zgodnie z
przedstawionym w banku harmonogramem, a transze wypłacane były
zgodnie z umową kredytową. Zdarza się bowiem dość często, iż
opracowując samodzielnie kosztorys do kredytu, przeszacujemy lub
niedoszacujemy koszty poszczególnych etapów robót, co skutkować może
zbyt małą transzą w stosunku do potrzeb, a tym samym zatrzymaniem realizacji budowy oraz żądaniem zwrotu wypłaconych przez bank
środków.
W ramach współpracy
Vertis Construction
oraz
Vertis Investments
Solutions towarzyszą swoim Klientom podczas całego procesu
pozyskiwania i rozliczania funduszy na realizację inwestycji.
Oferujemy kontakt z niezależnymi doradcami bądź negocjacje z
wybranym i wskazanym przez Klienta bankiem. W sposób przejrzysty
informujemy o wszystkich kosztach związanych z kredytowaniem, jak
również udzielamy informacji o prawach i obowiązkach Klienta po
podpisaniu umowy i udzieleniu kredytu bankowego. Prowadzimy
wszystkie sprawy formalne niezbędne do otrzymania kredytu, a
następnie rozliczamy całość prac i dostarczamy dokumenty do wypłaty
kolejnych transz kredytu.
Dzięki wsparciu z naszej strony proces udzielania kredytu odbywa się
sprawnie i szybko, a wynegocjowane z bankiem warunki są
najkorzystniejsze spośród dostępnych dla Klienta ofert na rynku.
|
|
